Frågor och svar kring köpet av hotellet

Några av frågorna har jag hämtat från kloke Lennart Bryntessons blogg. Jag hoppas att ”Bison” och övriga läsare tycker att svaren är till hjälp.

Det finns också en del som jag inte tycker använder riktigt renhåriga argument i debatten. Jag har full förståelse för om man landar i en annan åsikt än vad vi i majoriteten har gjort. Men då vore det också rimligt att argumentera för att vi ska avstå från köpet istället för att lägga orimliga förslag som inte går att genomföra.

Varför vill den politiska majoriteten i Årjängs kommun köpa hotellet?

Redan när hotellet byggdes så var det utifrån att vi i samtliga partier såg ett behov av ett hotell. Utan hotellet förlorar vi en viktig mötesplats för näringslivet och privatpersoner. Vi riskerar även att tappa viktiga evenemang så som V75 på sommaren om vi inte kan erbjuda övernattning. Hotellet är också en viktig motor för resten av besöksnäringen.

Vi ska heller inte sticka under stolen med att nuvarande ägare har varit tydliga med att alternativet inte är fortsatt hotelldrift utan om den här affären inte blir av så blir hotellet flyktingförläggning och det ser vi inte som en önskvärd utveckling.

Hur har man kommit fram till priset på hotellet?

På samma sätt som alla affärer görs har priset på 62 miljoner kommit fram genom förhandlingar mellan kommunen och säljarna.

Varför skiljer priset sig från värderingen?

Det är viktigt att tänka på att värdet baseras på inkomsterna och utgifterna i kalkylen för hotellet och kommunhuset. Om vi har minskade kostnader vilket exempelvis kommunen har i form av lägre ränta så stiger värdet. På samma sätt hade värdet stigit om man istället för att värdera hotellbyggnaden som hotell, hade värderat den som flyktingförläggning då detta innebär högre intäkter.

Varför betalar man inte bara 40 miljoner som byggnaderna är värderade till?

De är helt enkelt inte till salu för det priset. Nuvarande ägare har dels lån på 55 miljoner kronor och dessutom vet de att de kan få ett betydligt högre pris om de säljer som asylboende.

Kommer man bli tvungen att skriva ner värdet på hotellet?

Samtal har förts med revisorerna i ÅBAB och de har accepterat att fastigheterna kan ha ett högre värde för kommunen än för en privat investerare eftersom vi har ett lägre kostnadsläge, framför allt i form av lägre ränta men också lägre avkastningskrav.
I kalkylen har vi också lagt in ett aktieägartillskott till ÅBAB på 10 miljoner kronor. Dock har endast det minskade lånebehovet tagits med i kalkylen. Skulle en direkt nedskrivning trots allt ske på maximalt 10 miljoner så blir alltså kalkylen bättre, inte sämre.

Det blir en stor mellanskillnad mellan köpeskilling och värderat pris. Landar den skulden på kommunalskatten?

Nej, i den kalkyl som ligger till grund för affären belastas inte skattebetalarna framöver. Däremot har kommun redan gjort nedskrivningar av värdet på hotellet med knappt 5,6 miljoner. Det har räknats av från kommunens resultat under tidigare år och har alltså betalats av skattebetalarna.

Kommer invånarnas skattepengar gå till driften av hotellet?

Nej, driften av hotellet ska inte skötas av kommunen utan av en privat entreprenör. Den hyreskostnad som finns i kalkylen är 1,5 miljoner per år. Det har nuvarande hotelldirektören sagt sig vara beredd att betala.

Varför ska investerarna få ett så stort överpris?

Det är inte investerarna som får ett överpris utan största delen går till att betala lånen i Handelsbanken. Varje aktieägare får tillbaka ca 14% av vad de en gång investerade, det vill säga en rejäl förlust. De tre största externa investerarna förlorar 16,6 miljoner på affären, jämfört med nominellt värde på aktierna. Precis på samma sätt har kommunen redan skrivit av nästan 5,6 miljoner.

Finns det risker med affären?

Ja, det finns risker med alla affärer. I den här affären gör vi bedömningen att största risken är att hotellets fasad är i sämre skick än förväntat. Detta undersöks just nu. För övrigt ser vi riskerna med att inte göra affären som långt mycket större. Skola och omsorg skulle få betydande problem att leverera service om vi över en natt skulle få ytterligare några hundra asylsökande där vi ska erbjuda barnomsorg och skola. Lärarbristen är påtaglig redan idag.

Hotellet har inte gått så bra tidigare. Varför skulle det gå bättre nu?

Skillnaden är att kommunen har ett lägre ränteläge och därmed kan hyresnivån sänkas. Ofta görs liknande sänkningar på hotell genom ett antal konkurser innan verksamheten stabiliseras på en lägre kostnadsnivå. Detta sker dock inte i nuvarande situation då ägarna istället kan undvika konkurs genom att starta ett asylboende. I kalkylen har vi lagt oss på en hyresnivå på 1,5 miljoner kronor vilket ur ett historiskt perspektiv bedöms som rimligt. Längre fram ökas hyran i form av ett påslag baserat på hur bra driften går.

Hur mycket klarar en arrendator att betala i hyra för att driften ska gå runt? Och hur lite kan arrendatorn betala innan det blir frågor om att gynna enskilda näringsidkare?

Bedömningen är att hotelldriften i nuläget klarar att bära en hyra på 1,5 miljoner kronor och att detta längre fram kan ökas. Vi gör också bedömningen att detta inte är ett gynnande då vi kan se vad hotellet genererat över tid.

Vad händer om räntan stiger?

Kalkylen är beräknad på en ränta på 1,02% vilket är vad som erbjuds som ett 5-årigt låst lån. Rörlig ränta idag för kommunen ligger på 0,01% så det finns en marginal här. Om räntan stiger ytterligare innebär det en ökad kostnad men för att detta ska ske måste svensk ekonomi gå in i högkonjunktur och då räknar vi också med att hotellet går bättre och genererar större intäkter.

En idé som presenteras är att göra del av hotellet till kontor, fast behöver Årjäng flera kontorsuthyrare? Och hur blir det med konkurrensen?

I kalkylen räknar vi inte med att göra om några rum till kontor men tanken finns som en reservplan om något oförutsett inträffar. I första hand skulle det i så fall vara för att frigöra andra lokaler som kan göras om till lägenheter, inte för att öka utbudet av kontorslokaler i kommunen.

Upprustning och underhåll är alltid en delikat fråga. Kommunhuset kräver en massa pengar i form av ventilation mm. Hotellet däremot är underhållsfritt om jag läser analysen rätt.

Nej, i kalkylen finns dels en investering på 7 miljoner på kommunhuset men också 500 000 kronor till löpande underhåll av de bägge fastigheterna. Dessutom genererar kalkylen ett överskott på drygt 400 000 kronor så underhållskostnaderna kan öka utan att kalkylen spricker.

Går det inte att stoppa en flyktingförläggning i hotellet med kommunala beslut?

Nej, i ett domslut i mark- och miljödomstolen från december slås fast att det inte krävs bygglov eller detaljplaneändring för att göra om ett hotell till asylboende. Därmed kan kommunen inte stoppa det. Vi ser ju också hur exempelvis Sunne tappat 500 hotellbäddar och Dalsland har tappat 4 hotell utan att kommunerna kunnat ingripa.

Kommentarer inaktiverade.